10月4日,万科企业股份有限公司发布10月份业绩公告,10月份,万科实现合同销售面积271.3万平方米,合同销售金额433.8亿元,同比减少19.8%。
  不同于恒大、碧桂园等规模房企大范围的降价促销后的销售暴涨,万科销售相对平稳。今年前十月整体来看,万科累计实现合同销售面积3332.9万平方米,合同销售金额5189.9亿元,同比增长6.8%。
  此外,9月份销售简报披露以来,万科新增加开发项目16个,合计占地面积235.2万平方米,计容积率建筑面积500.6万平方米,权益建筑面积374.7万平方米,需支付权益价款155.19亿元。
  从公告披露的情况来看,16个新增项目分别位于漳州、南昌、杭州、烟台、青岛、长春、武汉、兰州、眉山、昆明、郑州等城市。公司新增物流地产项目5个,合计需支付权益价款5.71亿元,分别位于昆山、上海、佛山、嘉兴等城市。
  万科披露的第三季度报告显示,1-9
月,万科累计实现营业收入人民币2239.1亿元,同比增长27.2%;实现归属于上市公司股东的净利润人民币182.4亿元,同比增长30.4%。
  公告显示,前9月,万科房地产业务结算面积为1455万平方米,贡献营业收入人民币2125.7
亿元,同比分别增长13.6%和26.9%。
  1-9月,万科房地产业务的结算毛利率为27.6%,较去年同期下降0.2个百分点。
  此外,鉴于部分城市房地产市场调整,万科对个别存在风险的项目计提存货跌价准备。截至
9
月末,万科存货跌价准备余额为人民币30.6亿元。报告期内万科计提存货跌价准备人民币11.4亿元,影响归属于上市公司股东的净利润人民币7.8亿元。
  值得一提的是,在地产行业进入白银时代的预判下,万科正展开一系列内部变革。
  据悉,万科自去年启动的针对包括高管在内的全体员工职级工资体系重构,近日正在其各事业部落地。
  按照新的工资体系,万科员工薪酬加入对岗位责任、投入和风险的评定,并根据责任变化而调整。也就是说,原本“底薪+绩效”的模式将采用“低底薪”及更侧重对岗位责任、风险、投入的考核方式。
  这也被外界理解成“万科变相降薪”。不过,按照万科的说法,重构将拉通各业务和单位的职级工资评定标准,不存在普涨或普降。大部分员工的工资水平在本次重构中不受影响,重构的目的是激发员工和组织活力。
  据澎湃新闻了解,去年万科已完成总部和物业BG的职级工资体系重构,其他各BG、BU则在今年上半年先完成业务梳理后,于近期开始推进职级工资体系重构。
  万科推行的职级工资体系重构简言之是指,万科针对各BG、BU员工,无论工龄多长,无论何种背景和资历,都统一按其岗位的责任大小、投入多少和风险高低进行职级与工资评定。
  万科方面表示,新职级工资体系的落地将让万科内部各业务员工职级工资标准统一拉通,按实际岗位的责任变化评定,做到能上能下。
  具体而言,薪级体系由过去地产系统的28级扩展为50级,40-45是城市总级别,45以上为集团领导级别;职级体系上,由过去的V1-7的职级体系,调整为GP、SP、JP三级。
  此前,据万科某区域事业部的人力员工向记者透露,“从我们区域来看,七成员工职级工资没什么变化,二成表现突出的人上涨了,一成左右的人有下调”。
  万科方面回应称,过去的工资体系在职业经理人时代有效支持了万科的业务发展,2012年公司将战略升级为“城市配套服务商”,2013年提出事业合伙人机制,自此开启公司长达7年的“战略-机制-文化-组织-人”五位一体变革,作为组织变革的具体抓手之一,职级工资体系也势必发生相应变化,以服务于战略的实现和事业合伙人机制的深化。

原标题:万科降薪背后隐忧:房地产企业生存压力加大

11月4日,一则关于“万科薪资大调整”的消息引发关注。人民法院公告数据显示,今年前十个月中,已经有412家房地产公司被法院裁定实施破产清算,平均每天有超过一家房地产企业破产。

整体来看,目前房地产行业整体并不景气。而此次万科降薪背后有何隐忧,这折射出房地产企业怎样的生存境况?

据称,万科旗下几大区域正在调整薪资结构。其中,薪级体系由过去地产系统的28级扩展为50级,而职级体系调整为核心合伙人(GP)、业务骨干(SP)、合伙人(JP)三级。由于职级和薪级的变化,大部分雇员薪资结构也随之调整,新的薪资采用“低底薪,高绩效”的组合工资。有的员工基本底薪下降了40%。

万科降薪引来各界关注,并一度登上微博热搜榜。很多网友调侃,今年遭遇市值缩水、薪资调整、员工裁员、清盘促销,万科到底是怎么了?还有网友甚至担忧万科的降薪风波可能会被其他房地产企业效仿。

对此,万科方面对中国商报记者表示,实际上,公司自去年下半年就启动了职级工资体系的重构,目前已完成总部和物业业务组(BG)的重构,其他各业务组、业务单元(BU)则在今年上半年按照“收敛聚焦,巩固提升基本盘”的方向先完成业务梳理后,再于近期推进职级工资体系重构的全面落地。

诸葛找房分析师王小嫱也对中国商报记者表示,万科的薪资调整早在去年就已经提出了。这一调整方案被称作“一年一起立”,即每年根据员工个人贡献情况核定薪资,薪资不再因为固定的岗位或者职位而固定,整体呈现“低底薪,高绩效”的状态。但在目前整体就业环境以及房地产行业生存环境都堪忧的背景下,实际的绩效工资水平并不乐观,不排除这是万科变相裁员的一种方式。

作为销售前三的房地产企业,万科一直保持着较好的现金流。截至今年9月份,该公司持有的货币资金为1072.4亿元,远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和590亿元。但即便如此,在当前房地产行业不景气的大环境中,万科对未来的销售业绩还是有一定担忧的。

正如克而瑞研究机构分析师肖文晓对中国商报记者所言,“居安思危一直是万科的习惯”。王小嫱也表示,虽然万科目前的现金流还不错,但随着房企融资的收紧,大部分企业开始控制成本,以保证企业充足的现金流。

一年前,万科高喊“活下去”,这甚至成为众多业内人士唱衰房地产行业的标志性事件。

克而瑞最新公布的今年1-10月房地产企业销售排行榜显示,今年前十个月,万科实现销售业绩为5199亿元,同比增长了7.1%,成为前十大房企中除绿地以外增幅最小的。单看今年10月,万科实现销售额442.9亿元,同比大幅下滑了10.1%。

此外,从存货角度分析,2016年、2017年、2018年以及2019年前三季度,万科存货跌价准备余额分别为13.8
亿元、16.1 亿元 、23.1 亿元 、30.6亿元,呈现出逐渐加大的态势。

对此,肖文晓对中国商报记者表示,目前很多房地产行业上市公司计提大额的存货跌价准备,主要是基于目前的市场下行形势,部分项目可能存在降价出售的隐忧。

值得注意的是,这已经不是地产圈首次出现降薪风波。早在去年9月份,房地产中介机构中原地产就曾被曝出大幅降薪。当时,上海中原总经理陆成直言,连龙头开发商万科都高呼要活下去,降薪并不丢人。

相关文章