11月21日,惠州惠城区出让两宗商住地,编号为LJL-38-10-01号、LJL-39-04号,总起价28.69亿元,总出让面积约20.67万平方米。

随着惠州楼市成交回暖,年末土地市场交易也一浪高过一浪。继本月15日旭日地产5.18亿拿下桥西城轨地块,24日下午,从挂牌伊始就因高起拍价被寄予厚望的金山湖岛内JSH-A04-01-02-01、JSH-A04-02组团地块顺利出让,总价达到7.74亿元的底价成交足以让其成为2014年度地价最高的地块。

上海

观点地产新媒体了解到,LJL-38-10-01号由中国平安旗下的深圳市创应企业管理有限公司以底价20.34亿竞得,折合楼面价5502元/平方米;另一宗地块则流拍。

楼面价为2315元/平方米

今日,从惠州市公共资源交易中心获悉,金山湖挂牌编号为GP2018-8地块挂牌成交,成交价为32.69亿元,折合楼面价5100元/平,由深圳华侨城置业投资有限公司、深圳市润投咨询有限公司、保利湾区投资有限公司共同竞得(联合体拿地)。

资料显示,LJL-38-10-01地块为商服、住宅用地,位于惠城区马安中心区,用地面积12.32万平方米,最大建筑总面积36.97万平方米,起始价20.34亿元,起拍楼面价5502元/平方米。

24日,据惠州市国土资源局土地挂牌交易中心即时成交信息显示,下午3时,惠州市惠城区河南岸金山湖岛内区域挂牌编号为GP2014-40地块经过14日的挂牌公示正式完成交易,被广东隆生企业投资有限公司以7.74亿元的挂牌起始价拍得。

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根据出让文件要求,竞得人需按照《规划设计条件告知书》的规划要求和教育部门提出的建设标准承担LJL-38-10-02地块幼儿园和LJL-38-09地块初中学校的建设,建成后无偿交给教育部门使用。

值得关注的是,尽管该宗地块仅以底价成交,但7.74亿元的交易总价已足以大幅刷新本月15日桥西莞惠城轨西湖站地块5.18亿元的成交总价,10日周期内惠州地王再度易主。这也是隆生地产继2007年3.74亿元拿下金山湖花园1号小区地王地块后再度摘得惠州年度地王地块。

?地块基本信息

其中,LJL-38-09地块为中小学用地,项目内需配建办学规模为36班的初中,计算指标用地面积为4.5万平方米,最大计容积率建筑面积2.3万平方米。LJL-38-10-02地块为服务设施用地,项目内需配建办学规模为12班的幼儿园,计算指标用地面积为5600平方米,最大计容积率建筑面积4500平方米。

根据土地出让信息显示,金山湖岛内GP2014-40组团地块由编号为JSH-A04-01-02-01和JSH-A04-02的两宗地块组合而成,土地面积达到了101691平方米,建筑面积334317平方米,为商服用途地块属性。

地块名称:惠州市惠城区金山湖片区
地块编号:GP2018-8
土地位置:惠州市惠城区金山湖片区
用地性质:综合用地(含住宅)
千嬴国际手机版网页 ,出让方式:挂牌
总用地面积:191932.9平方米
建设用地面积:191932.9平方米
规划建筑面积:641056平方米
容积率:JSH-B08-01-1号地块≤3.27、JSH-B08-01-2号地块≤3.5
出让年限:住宅70年、商服40年
推出特殊政策:
起始价:326940万元
推出楼面价:5100.02元/平米

同时,幼儿园、初中学校应与项目同步规划、同步建设、同步实施,如LJL-38-10-01地块分期建设,相应学校、幼儿园须纳入首期工程。

记者粗略计算,地块综合地面价7611元/平方米,楼面价为2315元/平方米。结合地块所处的房地产开发热区金山湖高端住宅区区位,以及片区超过7000元/平方米的成交均价,地块盈利空间明显。

据了解,惠城区金山湖地块位于待建设的沃尔玛山姆会员店的南面,惠州奥体中心的北面,紧邻金山大道和四环南路。惠州市公共资源交易中心信息显示,地块由JSH-B08-01-1、JSH-B08-01-2两宗地块组合而成,计算指标用地面积为19.19329万平方米,规划建筑总面积最大可达64.1056万平方米,起始挂牌价32.694亿元。

另一宗流拍地块为商服、住宅用地,位于惠城区马安中心区,用地面积8.35万平方米,最大建筑总面积15.17万平方米,起始价8.35亿元,起拍楼面价5501元/平方米。

须配建公共租赁住房

竞拍地块规划控制图

另据10月22日报道,广东惠州市公共资源交易中心于10月19日、20日陆续挂牌四宗商住地,总用地面积37万平方米,总起价达77.19亿元,将于11月22日、25日出让。

记者注意到,在地块详细规划中对于拿地企业和地块配建公共设施提出要求。规划指出,该组团地块住宅部分占地面积108585平方米、办公4.5万平方米、商业0.8万平方米,同时还须配建公共租赁住房1万平方米、配套设施1300平方米、综合市场2万平方米,以及物业服务用房300平方米。而承担惠城区教育部门提出的JSH-A04-01-03地块幼儿园的建设也为该地块后续社区完善提供保障。

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上述挂牌的四宗地块编号为GP2019-35至GP2019-38,均位于惠城区马安中心区,宗地面积基本在9万平方米左右,计容建筑面积在3.5万平方米左右,容积率为3.1,建筑限高80米,且均须配建幼儿园或小学,对开发投资总额有规定,其中最低要求不少于29.22亿元。

此外,土地规划对于地块后期的住宅建筑面积配比提出具体要求。规划规定地块后期社区中小套型的住宅建筑面积之和要达到总住宅建筑面积的70%以上,这也意味着隆生在后期的社区打造过程中将着重规划中小户型的配比,以满足当前较为紧俏的刚需型需求市场。

我们都知道,金山湖片区虽然已被视为城区豪宅聚集地,但片区商业及生活配套仍不够完善。该地块的土地规划条件也更严格。其中,JSH-B08-01-1地块地块用地面积为131365平方米,计容积率建筑面积<429159平方米,要求建设服务型公寓与大型商业综合体,建筑面积分别最小9.5万平方米和8.53万平方米;而JSH-B08-01—2地块用地面积为60566平方米,其中计容积率建筑面
积<211897平方米,则要求配套建面不小于3.5万平五星级酒店及公办小学,公办小学要无偿交给教育局作为公办学校使用。

对此,隆生地产品牌总监吴景华在受访时透露,隆生对该宗地块志在必得。吴景华解释,中小户型配比规定严格对于很多企业而言可能造成负担,但是对于隆生而言,东湖花园社区系列和金山湖花园社区系列的刚需型社区成功打造使得地块后续社区建设有章可循。而地块完善的生活和教育设施配套规划也与隆生的社区打造理念相契合。

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前景不明或为底价出让主因

?地块历史与区位分析

24日下午该宗土地交易落锤,“隆生7.74亿拿地”消息就在本地网络和社交媒体上广为流传。在大家年度地王再度易主的讨论之余,地块的优越区位却未出现企业竞拍溢价成交情况,结合隆生近年来频繁亮相城市建设BT项目,定向转让的质疑声不断。

据了解,该地块与多次流拍的金山湖岛外商服地属同一宗地。从2015年到2017年,该地块共经历了三次流拍,可谓“命运多坎”,现该商服地经过与周边地块的重新整合与规划,以商住地的崭新面貌重新登场,希望未来也能让人眼前一亮!

面对质疑,隆生企业品牌策划部负责人在记者咨询过程中表示并不知情。并指出在当前土地挂牌的背景下,定向转让本身就难以实现。这一说法在记者采访过程中也得到证实。记者结合此前针对村企合作转让方式了解到,定向转让土地广泛的运用在村企合作和“三旧”改造项目中,但在后期土地属性变更的过程中,仍旧需要通过惠州市公共资源交易中心挂牌交易。“村企合作在挂牌阶段实际上也存在变数。”金山湖村企合作项目香榭广场总经理张兆富介绍。

地块区位示意图

对于记者的疑问,市国土资源局相关负责人则反复强调了挂牌交易的公正性和不可预知性。该负责人举例介绍,惠州市江北7号地块,大部分村民都以为挂牌只是走形式,TCL地产拿下该宗土地铁板钉钉,但还是被保利和大隆溢价夺得。

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这也使得定向转让并不成立。此外,记者关注到近期挂牌出让的多宗地块,除了江北和金山湖区域地块,以及桥西莞惠城轨西湖站地块得以顺利出让外,位于惠城马安镇和江南片区地块均出现大面积流拍现象。就在24日隆生拿地当日,惠城江南片区4宗商住用地流拍,总面积达到17万平方米;马安大沥2宗土地流拍,出让用地总面积也超过17万平方米。

周边配套(当前地块周边3公里配套设施)

对此,惠州房地产知名专家、中城嘉信地产董事总经理杨锦斌表示,淡市太久,企业资金压力并未缓解,以及后续市场前景不明朗或许是造成这一局面的主因。杨锦斌介绍,房地产业经过今年市场的考验,转型的趋势比较明显。此外,惠州市场当下数量较大的库存房源使得开发商拿地趋于谨慎。

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杨锦斌同时也指出,以本月成交的地块状况看来,流拍现象主要发生在城市主开发区域外地块,金山湖和江北等热门片区仍旧受到企业关注。具体到隆生拿下的“地王”地块,杨锦斌表示,尽管从地块区位条件分析,低价出让出乎意料,但考虑当前市场环境,7.74亿元的起拍价本身就不是个小数目。在当前一线房企转战一线城市的背景下,当前环境下能拿出充足资金以及愿意拿出该笔资金的竞争企业并不多。
南方日报记者 张峰


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