摘要:距离国务院要求各地公布房价调控目标的最后期限仅3天。此前一直秘而不宣的一线城市终于打破缄默。
上海市政府昨日
(3月28日)称,2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。
截至昨日,除了上海外,北京、广州…

摘要:
进入3月底,距今年2月中国多个城市出台限购令已有一个月。记者发现,限购令实施以来,一些城市的新建住房和二手房均出现成交量下降现象,但房价未见松动。同时,多个城市近期出台的「限价令」又让市场多了一些对未来价格走势的猜测。沪深穗准楼价升一成
京求「稳中有降」
进入3月底,距今年2月中国多个城市出台限购令已有一个月。记者发现,限购令实施以来,一些城市的新建住房和二手房均出现成交量下降现象,但房价未见松动。同时,多个城市近期出台的「限价令」又让市场多了一些对未来价格走势的猜测。
距离国务院要求各地公布房价调控目标的最后期限将至。此前一直秘而不宣的一线城市终于打破缄默。但除北京市明确表示要「稳中有降」外,其他城市都提出涨幅低于GDP和人均收入增长,意味今年楼价仍可加8%至11%。
国务院上月发布「国八条」房地产调控措施,要求各地方政府在首季内(即3月31日之前)向社会公布当地房价的调控目标,但各地都怕「枪打出头鸟」,多采取观望做法,拖到最后时刻。
京华时报报道称,北京市政府今天公布了2011年度新建住房价格控制目标。目标显示,北京市2011年新建普通住房价格要与2010年相比稳中有降。政府公告同时指出,要加大住房保障力度,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高。
广州市政府29日称,2011年度新建住房价格涨幅预期要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。据了解,此前广州市政府公布的2011年GDP增幅和人均收入的增幅设置在同一水平──11%。
广州市国土房管局相关负责人在解释这一调控目标时称,新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用住房。
根据广州市房管局的数据,2010年广州一手楼均价为13074元/平方米,但这只是新建商品住宅的均价,而房价控制目标里对「新建房」的表述则是「新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用住房」。
另据新快报报道称,深圳市29日公布今年新建住房价格控制目标,具体为:2011年深圳市新建住房价格指数涨幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。
29日下午,深圳市规划和国土资源委员会发布消息,称2011年深圳全市新建住房价格指数的涨幅,将低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。今年1月14日深圳市委五届六次全体(扩大)会议制定了深圳市经济发展预期目标,即深圳市生产总值同比增长10%左右;同时,「十二五」期间,深圳人均可支配收入每年将同比增长10.34%。
每日经济新闻报道指,上海市政府3月28日称,2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。据了解,此前上海市政府公布的2011年GDP增长目标为8%左右。结合上海统计局公布的2010年上海房价数据显示,2010年上海新建商品房住宅全市平均销售价格为14213元/平方米。如按房价涨幅8%计算,则2011年上海新建商品住宅控制目标为15350元
/平方米。
分析人士认为,上海规定新建保障性住房面积高于商品住房面积后,房价会被保障房价格所摊薄,上海房价涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平,这应该不会有什么悬念。
调控目标多向GDP增幅看齐
事实上,截至本周二,公布房价调控目标的城市,不到全国600多个城市的一成,多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右,几乎无一城市提及「居民住房支付能力」这个参考标准,多只提及当地GDP增幅和人均可支配收入增幅。
地产拉动经济地方不情愿调控
中国房地产学会执行会长陈贵直言,「地方政府就没有动力将房价降下来。」他说,房地产承担拉动地方经济重任,当前小部分城市公布的房价调控目标,充分说明地方政府的不情愿情绪,可以说是试探性的。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖亦认为,虽然去年起开始进行房地产调控,但各地的土地财政并未发生实质改变,让地方政府主动降房价,从逻辑上说不通。

  席卷全国的楼市降价风越刮越烈,如今,就连房价最为坚挺的一线城市也难“独善其身”。

距离国务院要求各地公布房价调控目标的最后期限仅3天。此前一直秘而不宣的一线城市终于打破缄默。

  《第一财经日报》记者获悉,打出“七二折”旗号促销的上海浦东唐镇某楼盘已于上周末完成“蓄客”并正式开盘。“这次优惠的58套房源已经全部预定完毕,想要买需要等下次加推了。”昨日,该楼盘的售楼人员告诉记者,之后加推的房源是否仍有优惠,现在还不确定。

上海市政府昨日
(3月28日)称,2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

  此前,曾有媒体和业内人士质疑,该楼盘的降价行为噱头大于实质,但从“降价即售罄”这一结果上看,调整后的价格已经能够让市场接受,即“降价为真、幅度存疑”。

截至昨日,除了上海外,北京、广州和深圳等一线城市仍未掀开“底牌”。此前已有39个城市公布了房价控制目标,但因这一目标普遍与GDP的增长目标挂勾,而被普遍质疑为“涨价令”。

  “虽然降价的楼盘并不多,但京沪最终被”拉下水”,本身就具有风向标意义。”一位业内人士对本报记者表示,目前,不少在售楼盘虽然没有宣称降价,但已经通过一些手段间接给购房者让利,涨价更是基本不可能了,在这当中,又以中高端楼盘的去化压力为甚。

据了解,此前上海市政府公布的2011年GDP增长目标为8%左右。结合上海统计局公布的2010年上海房价数据显示,2010年上海新建商品房住宅全市平均销售价格为14213元/平方米。如按房价涨幅8%计算,则2011年上海新建商品住宅控制目标为15350元/平方米。

  “浦东唐镇某项目大幅降价”抢跑道”就是一个信号,预计后市降价促销的项目会越来越多。”佑威机构执行董事黄志坚认为,上海楼市的“倒春寒”已经形成,后市开发商想要增加成交量,既需要加大刚需产品的新增供应,也需要“以价换量”的出现,特别是供大于求的大面积、高总价产品,“降价跑量”将是最有效的营销策略。

分析人士认为,上海规定新建保障性住房面积高于商品住房面积后,房价会被保障房价格所摊薄,上海房价涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平,这应该不会有什么悬念。

  在黄志坚看来,目前看空后市的力量正在加大,这将撼动一部分开发商的价格策略。“价格优惠越早越彻底,则效果越好,反之则可能会陷入被动。”

1/5家庭被限购

  易居中国执行总裁丁祖昱表示,该楼盘的开发商资金紧张,尾盘清货,快速回笼资金也很正常。“对于远郊的单总价都较高的极个别大平层项目我并不看好,这种定位错误而一直滞销的项目,价格调整势在必然。”

克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱透露,上海可能是所有城市中受限购令影响最大的城市,有1/5的家庭可能因限购令而无法买房。

  事实上,即使在房价坚挺的上海,一些拿地价格较高、产品定位失误的中高端楼盘价格早就已经出现调整。

第一是因为受限购令影响的家庭占整个上海家庭总户数的比例非常大,有100万~150万户左右;第二是由于上海为最早实施限购令的城市;第三是上海的限购令执行条件比较严格。和全国其他省市不同,上海各区都已经实施房地产信息联网,这可以通过交易中心查到每人名下拥有的房屋套数。

  例如,招商地产2013年年报披露,子公司上海静园房地产根据当时市场情况,对其开发的上海佘山珑原项目计提了存货跌价准备2亿元。当期末,该公司按照目前市场价格状况和佘山珑原项目实际销售情况,对该项目可变现净值进行测试后补提存货跌价准备146万元。

丁祖昱称,目前上海新房销售面临很大压力,去年平均每月销售面积达到100万平方米的上海市场,预计今年3月份的销售量很可能只有30万平方米。

  佘山珑原项目为“区域地王”,自开盘以来,就一直去化困难,价格一降再降,公开资料显示,该项目一期已经竣工,2013年实现毛利-908万元。

根据中房信统计,截至3月2日,上海3月份新增供应为60万平方米,但总共只卖掉20万平方米的住宅。上述销售量,显然会让开发商担心。

  黄志坚认为,针对上海的住宅市场,小面积、低总价的刚需产品仍供不应求,但大面积、高总价的产品已经供过于求,价格调整有一定必然性。

克而瑞(中国)上海分析师付琦表示,除去保障住宅外,上海去年新开工的商品住宅大约只有800万平方米,加上2010年积压的200万平方米,大概全年只有1000万平方米的供应。如果按照去年的销售量,这些房源不能满足供应。

  据网上房地产统计,截至昨日,上海的存量为66091套,共计1027.28万平方米,其中,普通住宅19449套,面积178.02万平方米。这意味着,上海小面积、低总价的普通住宅仅占上海住宅总量的17.24%。

但在限购令下,开发商不得不面临销售压力,甚至连那些被报道排队买房的楼盘,销售情况也并不尽如人意。网上房地产显示,截至昨日,3月初上海出现排队买房的中海御景熙岸房源只售出111套(共有358套)。另一家有排队买房现象的慧芝湖花园也只出售七成左右的房源。而去年同期开盘的印象春城、保利林语溪等,大多为当日售光或者开盘后几天全部卖完。

  “受”限购令”影响最大的就是高端大平层的销售。”一家上市房企董秘告诉记者,该公司旗下的一个项目已经开盘四年,但仍有三分之一的房源没有卖出去。

开发商纠结降价幅度

  除了一手房市场,上海二手中高端房源的销售也是“阴云密布”。沪上多家大型房产中介机构向《第一财经日报》记者反馈称,4月以来,上海二手中高端市场成交低迷,部分板块价格已经出现松动。

事实上,只要肯降价,绝大多数的开发商都能轻易卖掉房子。3月27日开盘的上海中科大学城六十四阶,总共推出64套房源,出售了55套。公司营销总监王士章表示,虽然他们积累的客源很多,但仍给出只有预期8.5折的价格销售,结果卖得太好,现在不得不重新调高售价进行销售。

  据21世纪不动产上海区域市场研究部对陆家嘴、联洋碧云、新江湾城、古北、徐汇中心等上海豪宅聚集板块抽样调查,4月上海中高端市场未能摆脱下滑的局面,成交量较3月普遍下滑10%~20%,其中浦东陆家嘴等板块更是下滑20%~30%。

根据王士章的介绍,购房者并非没有办法绕开限购令,但这些办法多少会给他们留下“后遗症”。因此,购房者更在乎房子的性价比。在这样的情况下,降价被认为是吸引购房者最合适的办法。

  抽样调查结果显示,市场需求不足是导致中高端市场成交量下滑的重要原因,目前上海各个豪宅板块带看量都有明显的下跌。

上海荒岛房地产工作室副总经理黄欣伟认为,目前让开发商纠结的不是降价,而是价格调整幅度。过大的价格幅度让开发商一下全部卖完房子;给出的让利太小,房子却卖得不好,这些都是让开发商无法接受。

  据悉,伴随着看房群体的下滑,房东也加大了降价幅度,21世纪不动产联洋区域分行一位经理向记者称,半年前一套挂牌房源,价格为870万元,由于迟迟无法售出,房东表现出一定诚意,本月已经将挂牌价下调至830万,但至今依然未能售出。

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍表示,绝大部分新推楼盘都没有明显降价销售的迹象,大部分楼盘还在观望。

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